Alugar na Espanha: os cuidados essenciais antes de assinar um contrato

Business Expats
2 days ago
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Casal brasileiro analisando contrato de aluguel na Espanha com assessoria profissional antes da relocação — Alugar na Espanha: os cuidados essenciais antes de assinar um contrato

A LAU, a fiança, os direitos do inquilino e as principais diferenças entre a legislação brasileira e a espanhola

Para quem está planejando uma mudança para a Espanha, o contrato de aluguel costuma ser o primeiro compromisso jurídico assumido no país.

Na maioria dos casos, a assinatura ocorre em um momento de grande pressão prática — entre a busca por moradia, o empadronamiento e os inúmeros trâmites que se acumulam nas primeiras semanas de instalação no país.

O que muitos brasileiros não sabem é que o mercado de aluguel espanhol funciona de forma diferente do brasileiro.

A legislação que rege os contratos residenciais — a chamada LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) — oferece ao inquilino um nível de proteção maior do que no Brasil, mas muitos acabam não usufruindo desses direitos por desconhecimento.

Neste artigo, explicamos os principais aspectos que todo brasileiro deveria conhecer antes de assinar um contrato de aluguel na Espanha.

A LAU:

a lei que rege os aluguéis residenciais na Espanha

Toda locação residencial na Espanha é regulada pela Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, conhecida simplesmente como LAU.

A legislação passou por diversas reformas ao longo dos anos, sendo a mais recente e significativa a introduzida pela Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, que ampliou as proteções concedidas aos inquilinos.

A LAU distingue dois tipos principais de contrato, e compreender essa diferença é fundamental.

Arrendamiento de vivienda

É o contrato destinado à residência habitual e permanente do inquilino.

Esse modelo oferece forte proteção legal, incluindo:

prazos mínimos obrigatórios;
limitações para reajustes de renda;
restrições à rescisão unilateral pelo proprietário;
maior estabilidade residencial.

O que determina essa classificação não é apenas o nome atribuído ao contrato, mas sim a utilização efetiva do imóvel como residência habitual.

Arrendamiento para uso distinto de vivienda

Abrange contratos:

de temporada;
para férias;
comerciais;
ou qualquer utilização que não seja residência habitual.

Nessa modalidade, a proteção legal é significativamente menor e prevalece, em maior medida, aquilo que foi livremente acordado entre as partes.

Na prática, muitos brasileiros acabam assinando contratos classificados como "de temporada" sem perceber que estão abrindo mão de importantes proteções previstas pela LAU.

A realidade prevalece sobre o nome do contrato

Um aspecto importante da jurisprudência espanhola é que a realidade prevalece sobre a forma.

Mesmo que o contrato seja denominado "de temporada", ele poderá ser reclassificado como contrato residencial caso o imóvel seja utilizado como residência habitual.

Elementos como:

empadronamiento;
matrícula escolar dos filhos;
domicílio fiscal;
correspondência oficial recebida no endereço;

podem servir como prova dessa utilização.

Por esse motivo, é importante compreender não apenas o que está escrito no contrato, mas também os efeitos jurídicos decorrentes da utilização efetiva do imóvel.

Alguns proprietários e agências imobiliárias utilizam contratos de temporada para evitar os prazos mínimos obrigatórios e outras proteções previstas pela LAU. Um locatário bem informado sabe que essa estratégia possui limites legais claros.

Duração do contrato: a proteção legal do inquilino

Uma das maiores diferenças entre Brasil e Espanha está na duração mínima obrigatória dos contratos residenciais.

No Brasil, contratos costumam ter prazo de 30 meses e podem ser livremente renegociados ao final.

Na Espanha, a lógica é diferente.

Quando o proprietário é uma pessoa física, o contrato residencial possui proteção mínima de:

5 anos

Mesmo que o contrato tenha sido originalmente assinado por apenas um ano.

7 anos

Quando o proprietário é uma pessoa jurídica.

Isso significa que o proprietário não pode simplesmente decidir não renovar o contrato durante esse período, salvo situações específicas previstas em lei.

Além disso, uma vez concluído esse período inicial, o contrato pode ser prorrogado automaticamente por até três anos adicionais, caso nenhuma das partes comunique sua intenção de encerrá-lo dentro dos prazos legais.

O inquilino pode sair antes do prazo?

Sim.

Este é um ponto frequentemente mal compreendido por expatriados.

A proteção legal beneficia o inquilino, mas não o obriga a permanecer no imóvel durante cinco ou sete anos.

Após os primeiros seis meses de contrato, o inquilino pode rescindir a locação mediante aviso prévio de 30 dias.

Em determinadas situações, o contrato poderá prever uma compensação proporcional ao tempo restante, mas a legislação continua garantindo ampla liberdade ao locatário.

A fiança e as garantias

No Brasil, é comum encontrar:

fiador;
seguro-fiança;
cauções elevadas.

Na Espanha, a legislação estabelece limites claros.

Fiança legal obrigatória

1 mês de renda para contratos residenciais;
2 meses para contratos comerciais.

Garantias adicionais

O proprietário pode solicitar garantias complementares, como depósito adicional ou aval bancário.

No entanto, para contratos residenciais, existe um limite legal de dois meses adicionais de renda.

Em teoria, qualquer exigência superior a esse limite seria incompatível com a legislação.

Na prática, entretanto, muitos estrangeiros encontram dificuldades para negociar, especialmente quando ainda não possuem histórico financeiro na Espanha. Não é raro que alguns proprietários solicitem vários meses de aluguel adiantados como condição para fechar o contrato.

Conhecer seus direitos é essencial para negociar de forma mais segura e consciente.

Reajuste da renda

Na Espanha, o reajuste anual da renda só pode ocorrer de acordo com os critérios previstos em contrato e respeitando a legislação vigente.

Desde 2025, a referência utilizada passou a ser o IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda).

Esse índice foi criado especificamente para evitar aumentos excessivos e proporcionar maior previsibilidade aos inquilinos.

Além disso, determinadas regiões classificadas como zonas de mercado residencial tensionado podem estar sujeitas a limitações adicionais de preço.

Barcelona é atualmente um dos exemplos mais conhecidos de aplicação desse modelo regulatório.

Principais direitos do inquilino na Espanha

A legislação espanhola concede ao inquilino uma série de direitos relevantes.

Permanência mesmo em caso de venda do imóvel

A venda do imóvel não extingue automaticamente o contrato.

O novo proprietário deve respeitar o período de proteção legal existente.

Direito de preferência na compra

Caso o proprietário decida vender o imóvel, o inquilino pode ter prioridade para adquiri-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Esse direito pode ser renunciado contratualmente, mas, se não houver renúncia expressa, permanece plenamente aplicável.

Conservação do imóvel

O proprietário é responsável pelas reparações necessárias para manter o imóvel em condições adequadas de habitabilidade.

Problemas estruturais, hidráulicos ou elétricos são, em regra, responsabilidade do proprietário.

Rescisão antecipada

Após os primeiros seis meses, o inquilino pode rescindir o contrato mediante aviso prévio, respeitando as condições legais e contratuais aplicáveis.

Principais obrigações do inquilino

As obrigações fundamentais incluem:

pagamento pontual da renda;
pagamento dos encargos acordados;
manutenção ordinária do imóvel;
não sublocar sem autorização expressa do proprietário;
devolver o imóvel em condições compatíveis com o uso normal.

Pequenas reparações decorrentes do desgaste natural pelo uso costumam ser responsabilidade do próprio inquilino.

Conclusão

Alugar na Espanha é uma das primeiras e mais importantes decisões práticas para quem inicia uma nova vida no país.

A legislação espanhola oferece proteção significativa ao inquilino, mas essa proteção somente produz efeitos quando o contrato está adequadamente estruturado e quando o locatário compreende plenamente os seus direitos e obrigações.

Na Business Expats, acreditamos que a relocação para a Espanha deve ser tratada de forma integrada.

Moradia, residência, fiscalidade, compliance e estruturação patrimonial fazem parte do mesmo processo.